Banyak orang yang bermimpi punya rumah, apartemen, atau tanah sendiri. Tapi tahukah Anda bahwa setiap transaksi jual beli tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak khusus berupa PPh Final? Pajak ini diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 yang kemudian dijabarkan lebih teknis melalui PMK-261/PMK.03/2016.
Bagi penjual maupun pembeli, memahami ketentuan ini penting agar tidak salah hitung dan tidak kaget saat berurusan di kantor notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Artikel ini akan membahas secara lengkap mulai dari dasar hukum, siapa yang wajib bayar, tarif, pengecualian, hingga contoh perhitungan.
Apa Itu PPh Final Jual Beli Tanah & Bangunan?
PPh Final adalah pajak penghasilan yang dipotong langsung atas transaksi tertentu dan bersifat final alias tidak bisa dikreditkan di SPT Tahunan. Untuk jual beli tanah/bangunan, PPh Final dikenakan pada pihak yang menjual atau mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dasar hukum:
- PP 34 Tahun 2016 → mengatur tarif umum dan pengecualian.
- PMK-261/PMK.03/2016 → mengatur tata cara pemotongan, penyetoran, dan pelaporan.
👉 Jadi, setiap kali ada akta jual beli tanah atau bangunan, penjual wajib melunasi PPh Final terlebih dahulu sebelum akta ditandatangani PPAT.
Siapa yang Wajib Membayar?
Pihak yang menjual atau mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan. Termasuk:
- Orang pribadi yang menjual rumah, ruko, atau tanah.
- Badan usaha developer yang menjual rumah tapak, apartemen, atau kavling.
- Badan usaha non-developer yang mengalihkan aset berupa tanah/bangunan.
📌 Catatan: Pembeli tidak dikenakan PPh Final, tapi wajib membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
Tarif PPh Final Jual Beli Tanah & Bangunan
Berdasarkan PP 34 Tahun 2016, tarif PPh Final dibedakan:
- Tarif umum
- 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
- Tarif khusus untuk developer
- Jika menjual rumah sederhana atau rumah susun sederhana → 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan.
- Pengecualian (tidak dikenakan PPh Final):
- Hibah kepada keluarga inti (dengan syarat tertentu).
- Hibah ke badan keagamaan, pendidikan, sosial, dan yayasan.
- Pengalihan hak untuk kepentingan negara.
Contoh Perhitungan PPh Final
Contoh 1: Penjualan Rumah Biasa
Pak Budi menjual rumah di Jakarta dengan harga Rp1 miliar. Karena bukan rumah sederhana, maka tarifnya 2,5%.
- PPh Final = 2,5% × Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000
👉 Pak Budi harus membayar Rp25 juta sebelum akta jual beli bisa ditandatangani PPAT.
Contoh 2: Penjualan Rumah Sederhana oleh Developer
PT Sejahtera menjual rumah subsidi sederhana seharga Rp200 juta. Tarif khusus berlaku yaitu 1%.
- PPh Final = 1% × Rp200.000.000 = Rp2.000.000
👉 Developer cukup menyetor Rp2 juta untuk transaksi ini.
Contoh 3: Hibah Tanah untuk Anak
Pak Andi menghibahkan sebidang tanah kepada anak kandungnya. Karena hibah kepada keluarga inti dikecualikan, maka tidak dikenakan PPh Final.
Tata Cara Pembayaran & Pelaporan
1. Penyetoran Pajak
- Penjual membuat kode billing melalui e-Billing Coretax dengan KAP 411128 (PPh Final) dan KJS 402 (jual beli tanah/bangunan).
- Setor ke bank persepsi atau kanal pembayaran online (Mobile Banking, Internet Banking).
2. Bukti Setor
- Bukti setor (SSP/SSPB elektronik) harus diserahkan ke PPAT dan dilakukan divalidasi PHTB.
3. Pelaporan
- PPh Final ini dilaporkan dalam SPT Masa PPh Final.
- Juga tetap dicantumkan di SPT Tahunan PPh sebagai penghasilan final.
Risiko Jika Tidak Membayar PPh Final
- Akta tidak bisa ditandatangani PPAT karena bukti setor wajib dilampirkan.
- Sanksi administrasi berupa bunga/denda jika terlambat setor.
- Potensi pemeriksaan pajak jika ditemukan pengalihan hak tanpa pembayaran PPh Final.
Kelebihan Aturan PP 34/2016 dan PMK-261/2016
- Kepastian hukum → jelas siapa wajib bayar dan berapa tarifnya.
- Tarif lebih ringan untuk rumah sederhana → mendukung program pemerintah menyediakan hunian murah.
- Ada pengecualian tertentu → misalnya untuk hibah keluarga inti atau untuk kepentingan sosial.
Tips Agar Lancar dalam Transaksi Jual Beli Tanah/Bangunan
- Siapkan dana PPh Final sejak awal agar tidak menghambat proses di PPAT.
- Periksa status tanah/bangunan apakah masuk kategori rumah sederhana atau tidak.
- Gunakan notaris/PPAT terpercaya untuk memastikan administrasi pajak dan legalitas terpenuhi.
- Konsultasi ke Account Representative (AR) di KPP jika ada keraguan.
Kesimpulan
Jual beli tanah dan/atau bangunan memang selalu jadi urusan besar dalam hidup banyak orang. Namun, jangan sampai lupa bahwa ada kewajiban PPh Final yang harus dibayar. Sesuai PP 34 Tahun 2016 dan PMK-261/PMK.03/2016, penjual wajib menyetor PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi, atau 1% jika menjual rumah sederhana.
Dengan memahami aturan ini, penjual tidak akan kaget, pembeli pun tenang karena proses di PPAT lancar.
