Banyak orang berpikir bahwa membangun rumah atau bangunan sendiri adalah urusan pribadi yang tidak ada kaitannya dengan pajak. Yang bekerja kontraktor, yang membeli bahan adalah pemilik bangunan sendiri—jadi untuk apa dipajaki?
Sayangnya, dalam perspektif perpajakan, hal ini berbeda.
Dalam Pasal 16C UU PPN, terdapat konsep Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) yang menetapkan bahwa orang pribadi atau badan yang membangun bangunan untuk dirinya sendiri tetap terutang PPN.
Aturan ini bukan baru, bukan pula tiba-tiba muncul. Ia menjadi bagian penting pengawasan PPN sejak lama, karena pembangunan bangunan pada hakikatnya merupakan konsumsi BKP dan memiliki dampak ekonomi yang sama seperti pembelian bangunan.
Jika Anda berencana membangun rumah, ruko, gudang, kantor, atau bangunan usaha lainnya—Anda wajib memahami ketentuan ini.
Apa Itu Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)?
Menurut Pasal 2 PMK-163/PMK.03/2012, KMS adalah kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha oleh orang pribadi atau badan, dan hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.
Ciri-ciri bangunan KMS sesuai aturan :
- Dibangun di atas tanah sendiri
- Konstruksi permanen dari kayu, beton, batu bata, baja, atau sejenisnya
- Digunakan untuk tempat tinggal atau tempat usaha
- Luas minimal 200 m²
Artinya:
➡️ Bangunan rumah tinggal minimal 200 m²
➡️ Ruko atau gudang minimal 200 m²
➡️ Kantor pribadi minimal 200 m²
Semua termasuk objek PPN KMS.
Pakai Kontraktor = Bebas KMS? Ternyata Tidak Selalu!
Termasuk KMS adalah pembangunan yang dilakukan melalui kontraktor tetapi tidak dipungut PPN dan kontraktor tersebut bukan PKP.
Jadi, meskipun pembangunan dilakukan oleh pihak ketiga, jika kontraktor bukan PKP, maka pemilik bangunan tetap wajib memungut dan menyetor PPN KMS.
Sebaliknya, jika kontraktor adalah PKP dan memungut PPN atas jasa pembangunannya, maka PPN KMS tidak berlaku.
KMS Bertahap: Tetap Dipandang Satu Kesatuan
Jika pembangunan dilakukan bertahap, misalnya pondasi tahun ini, lantai 1 tahun depan, lantai 2 dua tahun lagi, maka aturan KMS tetap berlaku selama jeda antar tahapan tidak lebih dari 2 tahun.
Saat Terutang PPN KMS
PPN terutang sejak kegiatan mulai dibangun hingga selesai.
Mulai kapan tepatnya?
- Penggalian fondasi
- Pemasangan struktur dasar
- Kegiatan fisik signifikan lainnya
- Begitu pembangunan fisik dimulai → PPN KMS mulai berjalan.
Di Mana PPN KMS Terutang?
PPN terutang di lokasi bangunan itu didirikan, bukan di KPP tempat WP terdaftar.
Cara Menghitung PPN KMS: Mudah tapi Sering Salah
Berdasarkan PMK-163/PMK.03/2012:
DPP = 20% dari total biaya pembangunan
PPN = 10% × DPP
Kegiatan Membangun Sendiri (KMS)
Sehingga rumus finalnya:
PPN KMS = 10% × 20% × total biaya pembangunan (tidak termasuk tanah)
Contoh:
Biaya bangun rumah 300 m² = Rp 1.000.000.000
PPN = 10% × 20% × 1 miliar = Rp 20.000.000
PPN ini tidak bisa dikreditkan.
Kapan Harus Disetor?
Setoran dilakukan setiap bulan, sebesar 10% × 20% × biaya pembangunan bulan tersebut.
Maksimal tanggal 15 bulan berikutnya
Pelaporan PPN KMS
Ada dua skenario besar yang sangat menentukan cara lapornya:
Jika WP Bukan PKP
- Melaporkan SSP lembar ke-3 ke KPP di lokasi bangunan
- Batas waktu: akhir bulan berikutnya
Jika SSP sudah tervalidasi (NTPN keluar), dianggap sudah melapor.
Jika WP PKP
PKP bangun di wilayah KPP yang sama:
- Lapor dalam SPT Masa PPN + lampirkan SSP
PKP bangun di wilayah KPP berbeda:
- SSP disampaikan ke KPP lokasi bangunan
- Copy SSP dilampirkan ke SPT Masa PPN
PKP KPP Madya / Kanwil Khusus:
- SSP tetap disampaikan ke KPP lokasi bangunan
- Copy SSP dilampirkan dalam SPT Masa PPN
Jika Tidak Menyetor atau Tidak Melapor: Ada Konsekuensinya
Resiko jia wajib pajak tidak melaporkan KMS adalah:
- KPP dapat menerbitkan surat teguran
- Jika tetap tidak disetor/lapor, dilakukan verifikasi atau pemeriksaan
- Hasilnya bisa diterbitkan SKPKB
- Jika WP belum punya NPWP, KPP dapat menerbitkan NPWP secara jabatan
- KPP dapat menerbitkan NPWP cabang jika lokasi bangunan berbeda
WP juga dapat menerima surat himbauan apabila data yang dilaporkan dianggap tidak wajar.
Pajak Masukan Tidak Dapat Dikreditkan
Pajak Masukan yang dibayar untuk kegiatan membangun sendiri tidak dapat dikreditkan. Ini menjadi poin penting bagi WP PKP yang mengira dapat mengkreditkan PPN pembelian bahan bangunan.
Evolusi Aturan KMS: Luas Bangunan dari 400 m² → 300 m² → 200 m²
History aturan yang mengatur Luas Tanah yang dikenakan KMS :
- Tahun 2001–2002 → minimal 400 m²
- Tahun 2002–2010 → minimal 300 m²
- Sejak 2010 → minimal 200 m²
Perubahan ini menunjukkan komitmen negara memperluas basis PPN KMS.
Kesimpulan: Bangun Sendiri Tetap Harus Taat Pajak
Kegiatan Membangun Sendiri adalah objek PPN yang sering tidak disadari masyarakat. Padahal ketentuannya sangat rinci dan ditegaskan dalam berbagai regulasi.
Yang perlu Anda ingat:
- Luas minimal 200 m²
- DPP = 20% × total biaya
- PPN = 10% dari DPP
- Disetor setiap bulan
- Tidak dapat dikreditkan
- Konsekuensi administrasi cukup besar bila mengabaikan
Memahami kewajiban ini membuat Anda terhindar dari koreksi pajak yang nilainya bisa mencengangkan.
 Pasal 16C, cara hitung PPN, tata cara lapor, hingga risiko bila tidak patuh){kind=link}